흠.. 이런 정보 올려도 되는지 모르겠습니다. 본인도 여러번 명품신도시에 대한 분석을 올렸습니다만, 확실한건 제가 올린 정보가 결코 인터넷의 허접한 부동산 과장광고는 아니라는 것입니다. 어쩌면 부동산관련업계 종사하는 분들의 네트워크에 묶여있는 정보일 수도 있습니다. 이런 정보를 올릴때마다, 혹자는 부동산업자나 투기꾼으로 매도하시기도 하지만, 일부분은 다음카페등에서 제게 멜이나 쪽지를 보내며 정보를 요구하시는 분도 계시고, 저역시 나름대로 성의껏 그러나 검증되고 확실한 것만 보내드리고 있지요. 오늘의 정보는 그동안의 정보들을 압축하여, 총정리한 것으로 봐주시면 되겠습니다. 늘 하는 얘기지만, 어떠한 이유에서건 이 글이 맘에 안들면, 그냥 지나쳐주시고, 나름대로 상당한 타당성이 있다고 느끼시면, 좀더 알아보시는 건 개개인의 자유입니다.
우선 평택항 배후신도시가 명품신도시의 강력한 후보라는 것은 2004년 경기도와 경기개발연구원에서 오랫동안 연구와 용역을 거듭하여 결론지은 "수도권 성장관리 기본계획"에 2020년까지 경기도내 13개의 신도시 우선개발에 들어가 있다는 것입니다. 중요한 건 이때에 해당되지 않는 신도시나 개발계획은 절대 허가하지 않는다는 것이 이미 이당시 경기도와 경기개발연구원의 결정이 이뤄졌다는 것이지요. 그 대상 신도시는 다음과 같습니다.
올해 상반기(1∼6월)에 서울 강남권과 가까운 곳에 ‘분당급 신도시’ 예정지를 확정할 것이라는 정부 발표 이후
후보군으로 거론되는 곳에 투자 열풍이 불고 있다.
일부 지역은 서울 등 외지인이 닥치는 대로 매물을 사들여 ‘묻지 마 투자’가 재현될 기미까지 보이고 있다.
하지만 과거 신도시 지정 과정에서 보듯 후보지를 잘못 고르거나 헐값에 토지가 수용되면 낭패를 보는 수도 있
다. 신도시로 확정되더라도 전입 시기가 규정에 맞지 않아 주택 입주권을 받지 못하는 사례도 나온다.
따라서 무리한 선(先)투자보다는 후보지 주변 지역에 새로 나오는 아파트를 실수요용으로 고려하는 것도 방법
이다. 후보지로 거론될 정도라면 굳이 신도시가 아니더라도 개발 가능성이 높다는 뜻으로 해석될 수 있기 때문
이다.
○ 강남 가까워 낙점 안 돼도 개발 가능성 높아
현재 수도권 신도시 후보지로 거론되는 곳은 △광주시 오포읍 일대 △과천시와 안양시 사이 △하남시 등이다.
대부분 그린벨트나 상수원보호구역에 있어 어느 곳이 지정될지는 미지수다.
이들 지역 가운데 올해 새 아파트가 가장 많이 나오는 곳은 광주시다. 8개 사업장에서 5000여 채가 분양된다.
오포읍은 분당신도시와 가깝고 서울 강남권에 닿기가 편하다는 게 장점. 이곳에서는 진흥기업이 31∼50평형
877채를 분양할 예정이다. 시기는 아직 정해지지 않았다. 송정동에서는 우정건설이 3월에 830채, 우림건설이 4월에 372채를 내놓을 계획. 탄벌동과 장지동에서도 경남기업과 벽산건설이 각각 975채와 938채를 준비 중이다.
안양시와 과천시 사이는 신도시 후보군 가운데 서울과 가장 가깝다는 게 장점. 하지만 나대지 면적이 크지 않
고 지형이 평평하지 않다. 과천시 아파트는 대부분 재건축 규제가 걸려 있어 신규 분양이 여의치 않다. 그 대신
안양시는 이미 재건축에 착수한 단지가 있어 비산동을 중심으로 일반분양 계획이 잡혀 있다. 성원건설이 2, 3
월경 140채, 신원종합개발은 하반기에 158채를 선보인다.
하남시는 영원한 신도시 후보지로 꼽히는 지역. 서울 강동구와 가깝고 한강을 경계로 구리시와 마주보고 있다.
도시 전체 면적의 90% 이상이 그린벨트로 묶여 있을 정도로 개발이 덜 됐지만 그린벨트 해제에 따른 각종 부
작용으로 매번 ‘뜨거운 감자’가 돼 왔다. 이 때문에 신규 분양도 뜸한 편. 현재 분양이 가시화된 곳은 한라건설
이 덕풍동에 짓는 126채(60∼103평형)이며 나머지는 확정되지 않았다.
○ ‘검단식 묻지 마 투자’는 금물
지난해 인천 검단지역이 신도시로 지정됐을 때 현지에 미분양으로 남아 있던 아파트가 한 순간에 동이 난 적이
있다. 또 인근 지역 집값도 큰 폭으로 뛰었다.
그러나 이들 지역에서는 현재 급매물이 쏟아지고 있을 정도로 투기의 후유증이 심각하다.
여기에 주택담보대출 규제가 강화돼 앞뒤 안 재고 청약에 나서면 자금난에 시달릴 수도 있다는 점도 명심해야
한다.
따라서 철저하게 자신이 직접 거주할 수 있는 실수요 중심의 청약전략을 세워야 한다.
신도시로 지정되지 않더라도 해당 지역의 주거 여건이 개선될 때까지 기다리는 장기전을 펴는 것도 감안해야 한다.
부동산정보업체 내집마련정보사 함영진 팀장은 “투자 차원이 아니라 실제 살겠다는 생각으로 청약해야 하며
재당첨 금지, 민간택지의 분양가 상한제, 원가 공개 등 각종 규제에 묶여 있지 않는지를 반드시 고려해야 한
다”고 조언했다
우리가 아는 땅이란 부동산으로서 그 종류가 대단히 많다. 지적법에는 대체로 주된 사용목적에 따라 대지. 논, 밭, 잡종지. 임야, 대지 등 28가지로 구분해 놓고 있으며, 국토개발계획법은 그 용도에 따라 도시지역, 농림지역. 관리지역, 자연환경보전지역 등으로 구분해 놓았다. 따라서 우리가 일반적으로 땅이라고 하지만 땅의 위치와 모양과 형태가 가지각색이기 때문에 한마디로 땅에 대한 정의를 내리기는 매우 어렵다. 또한 사고자하는 사람의 목적이나 이용가치 그리고 용도에 따라 땅은 천양지차의 모습으로 우리 앞에 나타나고다르게 평가되기 때문에 사는 사람의 입장에 따라 가격은 결정되는 것이다. 땅에는 정가가 없다는 말이 가장 적합한 부분이다. 따라서 중요한 것은 내가 어떤 땅을 사느냐가 중요한 것이 아니라 내게 맞는 땅은 어떤 땅인가를 찾는 것이 대단히 중요한 것이다. 여기서 필자는 어떤 땅이 중요한 땅이고 왜 땅을 사야하는지 그리고 사야할 땅과 팔아야할 땅에 대한 기준을 수년간의 경험을 토대로 이야기 하고자 한다.
첫째, 땅은 목적이 분명해야 한다. 땅을 볼 때는 사고자하는 사람이 어떤 목적과 용도로 땅을 구입하는 것인지 목적의식이 분명해야 한다. 같은 땅을 보더라고 사서 전원주택을 지으려는 사람과 주말농장용으로 쓰려는 사람 또는 그냥 투자로 사두려는 사람, 상속을 위한 사람등 땅을 매입하고자하는 사람의 평가나 보는 관점에 땅에 대한 투자시기가 결정된 것이다. 땅을 투자하는 사람들 중에 아파트와 같은 인식을 가지고 투자하는 사람을 간혹 본다. 그런데 이러한 사람들은 대부분 투자에 실패하는 경우가 대부분이다. 왜냐하면 땅을 사는 목적이 다르기 때문이다. 최소한 땅을 투자할 경우 대부분 장기적인 안목으로 땅을 투자하여야 한다. 따라서 아무리 급한 경우라 하더라도 땅은 최소한 5년이상의 기간을 두고 투자해야 할 것이다. 내가 어떤 목적을 가지고 투자하느냐 아니냐 그리고 땅에 대한 개발 목적이 어디냐에 초점을 두고 접근해야 한다.
둘째, 땅의 형태현황을 파악은 기본이다. 우리 사람의 모습이 천차만별이듯이 땅의 모양, 형태, 경사도, 향하는 방향, 토질, 그리고 사용현황에 대해 따라 천차만별의 모습을 가지고 있다. 여기서 가장 중요한 것은 땅의 모양 즉 주변의 다른 땅과의 경계가 반듯한가 아니면 제멋대로 되어 있는가에 따라 가격은 여러가지다. 일반적으로 동일한 평수라 하더라도 도로에 접하는 부분이 긴 직사각형의 땅이 정사각형이나 다른 모양보다 활용도가 좋다. 그러나 이러한 땅이 2차선 도로에 붙어 있는 경우여서 추후에 4차선으로 확장 될 것을 염두해 둔 경우라면 너무 긴 직사각형의 땅을 좋지 않다. 최소한 한쪽 땅의 폭이 다른쪽 편의 절반이상은 유지되어야 좋은 땅이라고 할 수 있다. 그리고 땅이 평평한가? 경사도 어느 정도인가? 무슨 수목이 심어져 있는가는 매우 주요한 부분이다. 농지에서 경사도 15도 이상의 한계농지는 추후 대지로 용도변경시 그다지 어렵지 않게 농지전용이 쉽게 이루어진다. 그러나 임야의 경우 경사도가 25도 이상이면 산지전용허가가 어렵기 때문에 신경 써야 하는 부분이다. 즉 전용 가능 여부나 건축허가 가능 여부, 도시계획도로에 편입되는지 여부등을 살펴봐야 한다. 대체로 임야는 준보전지가 개발이 자유로운 편이다. 또한 군사시설보호구역은 좀 더 세심한 주의가 필요하다. 관할 지자체의 허가를 받았더라도 군 당국의 동의 없이는 건축이 불가능할 수도 있기 때문이다. 만약 수도권의 땅을 구입하는 경우라면 수질보전특별지역인지 아닌지를 파악해야 한다. 특히 남양주시, 양평군, 광주시, 용인시, 여주군 등 팔당호 주변은 수질보전 특별대책지역으로 지정돼 있어 건축 행위가 엄격히 제한된다. 특히 특별대책지역 1,2 권역 가운데 1권역 내 농림지역에서는 공동주택, 휴양시설, 수련원, 위락시설, 공장, 음식점, 숙박시설 등이 들어서지 못한다. 특별대책지역 1권역은 상수원 수질에 직접 영향을 미치는 지역이고, 2권역은 1권역의 외곽지역으로 수질에 간접적인 영향을 미치는 지역이다. 이에 비해 2권역에서는 입지 제한이 없다.
셋째, 땅을 살 경우 주변 환경 파악은 필수적이다. 땅 모양이나 가격등이 마음에 들고 나름대로 개발 계획을 가지고 접근하다보면 어려운 경우를 당하는 경우가 종종 있는 데 주변환경이 좋지 않아 땅으로서 제값을 하지 못하는 경우를 발견하곤 한다. 땅주변에 혐오시설, 위험시설, 기피시설이 있는 곳이 있다면 땅의 가치를 떨어뜨리는 요인으로 작용하게 된다. 예를 들어 쓰레기매립장, 유슈지, 하수처리장, 납골장, 공동묘지, 도살장 등의 혐오시설이 있는 경우나 또는 저유소, 주유소, 사격장. 예비군훈련장등 위험시설, 대규모 축사. 양계장. 가구공장, 가죽공장, 공해유발공장 또는 비행장, 주차장 물류센터 등 대형차량의 입출입이 잦은 곳, 버스나 대형트럭의 종점이나 고압선 전주, 고압선 밑의 땅 등 기피시설은 매입시 피해야 하는 땅이라고 말할 수 있다. 이러한 경우에는 필연적으로 소음, 악취, 지하수 오염,등의 피해를 입게 되며 용도가 제한될 수 밖에 없기 때문이다. 그런데 아이러니하게도 이러한 혐오시설이나 기피시설이 있는 땅을 장기적으로 투자할 경우는 적극 추천하고 싶다는 것이다. 팔리지도 잘 않고 땅값이 오르지 못하는 경우이기 때문에 가격은 주변가격보다 매우 낮을 것이고, 추후 장기적으로 주변환경이 변하고 주변개발이 되게 되면 이러한 기피시설등은 또다른 지역으로 옮겨가야할 처지가 되기 때문이다. 따라서 10년 이상의 땅에 대한 투자를 원하는 사람들은 장기적으로 값싸고 개발 가능한 기피시설이나 혐오시설등을 찾아 투자하는 것도 하나의 좋은 투자라 할 수 있다. 중요한 체크사항은 주변에 도로가 연결 될 가능성이 높은 지역이어야 한다는 것이다.
넷째, 땅의 생명은 도로다. 땅의 가치는 도로가 결정한다. 이것은 도로가 차지하는 것이 땅에서는 투자의 대부분으로 봐야 한다는 것이다. 몇 번을 강조해도 부족함이 없는 것은 땅 투자의 첫 번째 요소는 '도로'다. 우리나라의 경우 서울과 수도권에 전 인구의 50%가 집중되어 있다. 인구가 집중된 경우 이러한 사람들이 땅을 구입하고자 하는 소비자인 셈이다. 그런데 도로에 막혀 움직이기가 어렵다면 아무리 좋은 상품이라 하더라도 대중성을 가지지 못하게 되어 구매력이 떨어질 수 밖에 없다. 따라서 땅의 위치는 도로와 가까운 곳 다시 말해서 구매력이 있는 서울과 수도권에서 멀지 않은 자동차로 1시간 이내의 곳에 위치해야 제대로 된 가치를 인정받게 된다. 또한 땅의 위치에 따라 도로와 연결되어 있지 않은 땅은 아무 쓸모가 없다는 것이다. 이러한 관점에서 보면 맹지는 제로에 가깝다. 따라서 맹지는 주변 가격보다 절반이하인 경우가 대부분이다. 천안, 아산 지역 땅값 견인차 역할은 경부고속철도 개통이었다. 서해안 고속도로의 개통은 잠자고 있던 서산, 당진의 토지시장을 뒤흔들어 놓았다. 전철 개통 지역은 예외 없이 개발계획 발표, 공사착공, 개통이라는 3단계 상승 곡선을 나타나면서 상승을 더해갔다. 이러한 모든 지역들은 도로 개통이라는 호재와 연결된 경우가 대부분이다.
다섯째, 땅의 소유권이나 이용권 및 규제에 관한 점검은 필수적이다. 땅 투자는 안개 속을 걸어가는 것과 같다. 현재 가치에 투자하는 것이 아니라 불확실한 미래 가치에 투자하기 때문이다. 따라서 안개속 투자와 같은 땅에 대한 투자를 자신감 넘치게 할 수 있는 지렛대가 있다면 얼마나 좋을까? 다행스럽게 이러한 지렛대 역할을 해주는 것이 해당 땅에 대한 소유권이나 이용권 및 규제에 관한 법규점검이다. 우리나라에선 112개의 법률에서 지정·운영하고 있는 298개 용도지역·용도구역 중 건폐율, 용적률 등 구체적인 토지이용규제가 뒤따르는 지역·지구가 182개나 된다. 모든 법규를 상세히 알 필요는 없지만, 최소한 땅 투자와 직결된 주요 법규는 알고 있어야 낭패를 당하지 않는다. 해당 토지에 어떤 법규가 적용되는지는 파악해야 한다는 것이다. 땅에 대해 관심 갖는 사람으로서 최소한 땅에 대한 투자를 계획한다면 '국토의 계획 및 이용에 관한 법', '농지법', '산지관리법', '군사시설보호법' ‘수도권정비계획법’ ‘개발제한구역지정 및 관리에 관한법’ ‘산림법’ ‘하천법’ ‘공원법’‘환경기본법’ ‘장사 등에 관한 법률’ ‘건축법’ 등은 알고 있어야 한다. 실무에 있어서는 이러한 법률뿐 아니라 같은 법의 시행령, 시행규칙, 고시, 공고, 훈령, 지침, 규정 등과 지방자차단체별로 조례, 예규, 지침 등도 참고해야 하는 애로점이 있다. 초보자일수록 토지대장도 중요하고 소유자 등기관계도 중요하지만 특히 땅의 경우 ‘토지이용계획 확인원’을 열람해서 해당 토지에 개발제한구역, 군사시설보호구역, 상수원보호구역, 농업진흥지역, 보전산지, 문화재보호구역 등 각종 제한 및 건축 규제 사항에 대해 살펴봐야 한다. 토지이용계획 확인원은 사람의 이력서와 동일한 것이기 때문이다. 또한 땅을 보고 마음에 들지만 그 등기부 등본을 보는 순간 땅에 대한 매력이 없어지는 경우를 종종 본다. 예를 들어보자. 소유권자가 여러 명으로 공유지분이 되어 있는 경우라든가, 종중의 명의로 되어 있는 땅, 소송이나 경매가 걸려 있는 땅, 압류 가압류 가처분 가등기가 된 땅, 수목이나 묘지, 건물 등에 지상권이 설정 되어 있는 땅, 아직도 사망자 명의로 되어 있고 상속등기가 되어 있지 않은 땅, 다른 사람 명의로 명의신탁이 되어 있는 땅, 저당권 또는 전세권 설정등 담보가 여러 채권자에게 과다하게 설정되어 있는 땅, 세금이 체납되어 있는 땅 등은 구입하는데 상당부분 신경 써야 할 땅이다.
여섯째, 땅은 개발호재를 먹고 산다. 땅 투자 있어서 가장 중요한 것은 향후 해당 토지의 개발가능성이라고 할 수 있다. 개발가능성은 당해 땅 뿐 아니라 그 지역 또는 주변 환경의 개발전망과 투자회수가능성을 포함하는 것을 말한다. 다시 말하면 개발 호재가 작용하는 곳이 어디냐에 따라 투자가치가 정해진다는 것이다. 땅에 대한 최대 개발호재는 고속도로나 지방도로등과 같은 도로 신설 확충 개선과 이에 관련된 인터체인지 신설, 터널 개통 및 철도 노선의 신설 및 연장이다. 땅에 대한 개발 실행 중인 곳이라든지, 택지개발지구 근처, 산업단지 조성지역, 철도나 도로개통지역, 고속도로 출발지 및 개통지, 그린벨트해제예정지등이 개발 호재의 요소들이다. 예를 들면 천안 아산역 지역이라든지, 당진과 석문산업공단지역 그리고 미군지이전지인 평택, 오산, 화성, 안성은 투자 가능성이 높은 지역이고, 서산, 부여, 홍성, 청양, 예산. 연천등은 가수요로 인한 투자유보지역으로 분류할 수 있으며, 그리고 용인과 파주 김포, 원주는 꾸준한 가격 상승이 예상되기 때문에 투자해도 좋은 지역으로 구분할 수 있다. 그 외에도 신도시개발, 재개발, 공장, 대학, 대기업, 공기업의 유치, 골프장이나 스키장의 건설, 대규모 리조트단지의 개발과 관광단지의 조성 등은 그 지역과 주변의 많은 토지수요를 유발하며 인구유입을 촉진하고 향후 인접 토지의 지가를 상승시키는 좋은 호재 요소 중의 하나다.
일곱째, 개발예정지구 및 인접지 투자에는 나름대로 법칙이 있다 개발예정지구로 지정이 되면 예정지구내 토지는 보상이 이루어지고 인근 토지는 그 개발 보상금 및 개발 후광효과를 얻어 가격이 상승한다. 이것을 우발이익이라고 한다. 일반적으로 토지의 경우 개발계획발표시-착공시-완공시에 단계적으로 가격이 상승하기 때문에 개발예정지구이냐 아니냐에 따라 투자방법도 다를 수 밖에 없다. 만약 개발 예정지구 발표 훨씬 이전에 정보에 의해 땅을 매입한 경우라면 투자하는데 어려움이 없겠지만 개발소식이 나온 뒤에는 개발 예정지보다 인근지역 중 관리지역(과거 준농림지)에 투자하는 편이 더 낫다. 왜냐하면 인근지역은 다른 지역보다 땅값 상승이 더 높고 거래 또한 활발하여 초보자가 접근하기 좋은 지역이기 때문이다. 또한 보상받은 원주민들은 양도세 비과세를 노려 인근지역 토지에 집중투자하기 때문에 인근지역 토지는 개발예정지역 토지보다도 더 좋은 장점을 가지고 있다. 이에 비해 개발 예정지의 경우 지정된 뒤에는 투기지역이나 허가지역으로 묶여 전매가 일정기간 제한되기 때문에 신중한 투자가 요망된다. 최근에 강화된 토지 규제를 보면 2005년 10월13일 이후에는 대부분의 토지거래허가구역에 있는 토지의 경우 2년-5년간 전매제한을 받고 있기 때문이다. 예를 들어보자. 판교신도시 주변의 백현동 궁내동 토지의 경우2005년 판교토지보상가격인 평당 300만원보다 훨씬 높은 평당 800-900만원을 웃돌고 있다. 또한 동백지구의 경우택지개발지구로 발표 전에는 평당 100만원하던 토지가 택지지구 발표후에는 평당 600-700만원에 이르고 있다. 따라서 개발예정지구로 지정이 되면 개발예정지구나 인근지역의 토지는 반드시 오르게 되어있어서 투지상황에 따라 지혜를 발휘할 수가 있다.
여덟째, 농지를 주목하자 농지의 경우 단기수익성이 떨어지는 상품이기 때문에 중장기적인 측면에서 투자를 하여야 한다. 농지의 경우 투자측면에서는 규제가 덜한 관리지역이 좋다. 특히 토지거래허가구역으로 묶인 경우 농지는 다른 토지가 전매제한 기간이 5년인 것에 비하면 2년으로 전매기간이 훨씬 짧다. 또한 종합부동산세 대상에서도 제외되어 세금부담도 훨씬 적다. 농지매입도 개인당 300평으로 되어 있는 상한제를 폐지함으로서 비농업인 경우도 마음 놓고 농지를 살 수 있어서 좋다.
땅투자에 있어서 몇가지 세부 규칙이 있다. 하나, 여유자금으로 투자해야 한다. 땅의 투자는 장기적인 안목을 가지고 투자하여야 한다. 대출을 받아 투자는 금물이다. 일반 아파트의 경우 보통 30%범위내서 대출을 받아도 되지만 임야나 일반 땅은 개발호재가 작용하는 시점에서 급등하기 때문에 이를 찾아내기란 여간 쉬운 일이 아니다.
둘, 공장 주변의 땅은 투자해도 좋다. 공장지대는 현재는 주택등이 들어서기가 힘든 지역이지만 세월이 지나 도로가 개통되어 공장이전 단계에 다달을 경우 상당한 투자이익을 가져다 주는 지역이다. 특히 공장지대는 나름대로 도로가 잘 발달되어 있어서 장기적으로 투자가치가 높은 곳이기 때문이다. 셋, 맹지나 혐오시설, 기피시설등은 장기적인 관점에서 투자하면 좋다. 현재 가치는 인정되지 않지만 가격 면에서 투자금이 적을 경우 향후 개발을 바라볼 수 있는 혐오시설, 기피시설, 쓸모없다 생각되는 땅 등은 장기적인 안목을 보고 투자하는 것도 좋은 방법이다. 넷, 임야의 투자시 도로와 연결된 밑자락이 좋다. 임야의 경우 대규모 개발이 이루어 질 수 있는 종목이다. 따라서 임야를 매입하는 사람은 매입규모는 클 뿐아니라 개발시에도 개발 유발이 좋은 시설을 투자하기에 이른다. 이때 임야 밑자락의 경우 개발지에 포함이 되든 안 되든지간에 출입구나 개발지의 중요한 한 부분을 차지할 것은 뻔한 사실이다. 따라서 임야 투자시 대규모 투자가 아닌 경우 도로와 연계된 편편한 밑자락 투자가 좋은 결과를 가져다 줄 것이다. 다섯, 공유투자는 지분이 적을수록 좋다. 공유지분이라는 것은 땅의 면적은 알 수 있으나 각자의 땅의 위치를 정할 수 없는 형태를 말한다. 따라서 1%의 공유지분을 가지고 있다하더라도 이를 무시하지 못하고 매매나 개발시 1%공유자 동의를 얻어야 한다. 여섯, 가공된 땅은 사지 말자. 이미 원시림이 아닌 누군가에 의해 손때가 묻은 땅은 거주목적이외의 특별한 목적이외는 매입하지 않는 것이 좋다. 택지가 조성된 땅, 형질 변경된 땅, 건축허가를 받아 놓은 땅, 분할이나 합병된 땅등은 이미 개발 이익이 반영된 땅이기 때문이다. 전문가나 땅에 대해 해박한 지식을 가진자에 의해 땅이 이미 가공 되었기 때문에 추가상승에 한계가 있기 때문이다. 일곱, 부동산 중개인이 땅 팔 것을 권유할 경우 시세의 10배정도는 부르는 게 좋다. 부동산 중개인이 간여를 할 경우 이미 개발 계획이나 용도가 정해진 경우가 많다. 땅을 필요로 한다는 것이다. 이럴 경우 무조건 땅 값의 10배를 부르고 난 뒤에 흥정에 들어가야 한다. 이미 상대방은 땅을 필요로 하기 때문에 주도권은 땅 주인이 가지고 있기 때문에 땅주인이 요구하는 방향으로 성사될 가능성을 매우 높다. 여덟, 땅 판 돈으로 땅을 재구입하여야 한다.
우리가 땅을 매입할 경우 어떤 점을 고려 하는가? 그 대답은 땅을 원하는 목적과 용도에 따라 다르며 또 땅을 사려는 사람의 기호와 선택에 따라 다를 것이다. 그러나 분명한 것은 땅은 사람들처럼 모두가 다르다는 것이다. 동일한 땅을 없다는 말이다. 가격이 다르고 입지가 다르고 쓰이는 용도가 다르다. 그러므로 어떤 땅을 누가 자기 자신에 맞는 땅을 잘 고르고 잘 가꾸느냐에 따라 땅의 값어치는 크게 달라질 수 있다는 것이다. 같은 땅이라는 대지, 임야, 논, 밭, 공장과 같이 대상물에 따라 투자가 다르다.
전국토가 토지거래허가구역으로 묶여 농지는 2년간 매매를 할 수 없고, 임야(3년)나 개발지 토지(4년)를 제외한 나머지는 5년간 매매를 하지 못하는 규제가 2005년10월13일부터 시행이 된다. 그러나 아무리 규제가 강화 된다고 하더라도 자신이 투자목적에 맞는 땅의 개발은 어떠한 규제로도 막지 못한다는 사실을 알고 땅을 대하는 모습이 땅에 대한 자기 자신만의 뚜렷한 목적의식을 갖추었을 경우 땅은 우리에게 풍요로움을 보답한다는 사실을 기억했으면 한다. 땅에 대한 막연한 망상보다 보다 현실적인 자기 자신에 맞는 땅을 고르는 지혜가 절실히 필요한 것이다
여덟째,역세권 아파트다. 아파트 투자에 있어서 역세권을 제외하면 이야기가 안될 정도로 역세권은 가장 중요한 자리를 차지하고 있다. 역세권이라고 하면 걸어서 5분이내 또는 500m이내의 거리에 있는 아파트를 말한다.
사회가 복잡해지면서 교통체증은 당연한 부산물이 되었다. 이를 극복할 수 있는 것이 지하철과 고속철인 것이다. 따라서 역세권내 아파트가격이 비역세권 아파트 가격보다 20-30%정도 비싸더라도 매입해야 한다. 고속철 개통으로 천안이나 아산지역의 아파트 가격은 강북의 아파트 가격을 추월할 것이다. 그 만큼 역세권은 아파트 가격에 막대한 영향을 주는 요소중의 하나기 되었다.
그러나 여기서 주의할 점이 있다. 무조건 역으로부터 가깝다고 해서 가격이 비싼 것은 아니다. 서민아파트의 경우는 역세권의 영향이 크겠지만 대형이나 고급아파트일수록 역세권보다 도로여건이 더 중요하다는 사실을 알아야 한다.
아홉째, 환경권이다. 환경권에는 여러 가지가 있다. 대표격인 조망권을 비롯하여 공원,산,체육시설,혐오시설 등에 따라 아파트 가격은 천차만별이다.
한강이나 남산의 조망이 확보된 아파트는 그렇지 못한 아파트보다 무려 30%가까이 비싸다. 그만큼 현대인들은 자연을 가까이하려 한다. 조그만 개천이나 골프장만 보여도 가격차 는 작지 않다. 최근 청계천 복원공사로 청계천 일대 아파트 가격이 급상승한다든지 도곡동 주공아파트 재건축에서 조망권 피해로 108억원을 배상하라는 판례를 보더라도 조망권 가 치는 날로 커지고 있다.
주상복합아파트 분양권 프리미엄도 조망여부에 따라 극과 극을 이루고 있다. 그렇다면 향후에도 계속적인 조망권 가격은 중요할 것인가? 결론부터 이야기하면 나름대로 가격 유지 는 하겠지만 답은 아니다. 향후에 등장하게 될 초고층아파트 시대는 조망보다는 산과 공원을 더 큰 요소로 작용시킬 것임에 틀림이 없다.
산과 공원 조망 여부도 따져봐야한다. 자연은 우리에게 휴식과 여유라는 선물을 준다. 특히 산과 공원이 근처에 있는 아파트 주민들은 더 없는 혜택을 누리고 산다. 돈을 내고 헬스를 하는 입장에서 보면 돈으로도 환산할 수 없는 상품이 산과 공원이다. 최근 신도시 건 설 계획을 보더라도 녹지률이 얼마냐에 따라 선진적 아파트냐 아니냐로 구분할 정도로 자연은 아파트가격을 결정하는 중요 요소로 각광받고 있다.
향후에는 산과 공원이 있는 아파트는 역세권보다도 더 중요한 항목으로 급부상할 것이 확실하다. 시내중신으로부터 멀리 떨어져 있어서 그동안 크게 부각되지 않는 올림픽선수촌 아파트나 상암지구 아파트 단지가 최근 각광을 받고 높은 아파트가격 상승을 나타낸 것도 이를 증명하는 것이다.
혐오시설은 아파트 가격하락의 주범으로 등장한다. 혐오시설이라고 하면 쓰레기 및 하수도종말처리장,지역난방공사,추모공원,납골당등으로 볼 수 있다. 시내버스차고지도 이에 속한다고 본다. 혐오시설이 들어서는 반경 5km내 아파트 가격은 상당한 타격을 주는 것은 사실이다.
그러나 향후 혐오시설 지역이 인식이 바뀔 것으로 보인다. 지역주민에게 주는 혜택과 혐오시설주변을 대부분 커다란 녹지나 공원으로 개발이 더불어 이루어 진다면 혐오시설 주변 아파트에 대한 인식이 바뀌게 되고 아파트 가격 또한 상당한 상승 여력을 가지고 있을 것이다. 혐오시설이 주는 마이너스 효과보다 녹지나 공원 그리고 지역적인 혜택이 더 높다면 아파트 가격은 반전될 가능성이 매우 높다.
열번째, 전용면적 및 서비스면적과 구조평면이다. 요즈음 아파트는 서비스면적과 구조의 다양성으로 볼 수 있다. 다양해진 욕구를 어떻게 충족시켜 주느냐에 따라 가격도 차이가 많다. 특히 면적은 전용면적과 베란다 같은 서비스면적이 어느 정도냐에 따라 결정된다. 3베이니 4베이니 구조도 상당한 영향을 끼친다. 특히 전용면적 차이는 아파트 가격 상승이 중요한 요소중의 하나이다. 어느 32평형 아파트는 전용면적을 15평이나 주는 경우를 보았다. 아마 이러한 전용면적이 넓은 아파트는 해당지역의 대표아파트는 물론 해당 평수보다 위평수 가격 이상의 가치를 인정 받을 것이다.
열한번째, 1/4법칙이다. 1/4법칙이란 아파트 1동을 층별로 4등분하여 로얄층과 비로얄층으로 구분하는 것을 말한다. 예를 들어 20층짜리 아파트라고 하면 15-20층까지를 로얄층으로 보고 5층이하 층은 투자대상에서 제외한다는 것이다. 다만 요즈음은 조망권 가치를 인정하여 최고층에 펜트하우스를 주는 경향이 높다. 과거에 비로얄층인 아파트층이 최고층까지 확대되는 것이다.
간혹 아파트를 사고 난후 팔리지 않아 고민하는 사람이나 가격이 오르지 않는 사람들을 보면 불행하게도 101동 101호아파트를 소유하고 있는 사람들이 대부분이라는 것이다. 과거 소비자들이 기피한 층을 건설회사에서 이를 극복하기 위해 1층에 정원을 주고, 꼭대기층에 펜트하우스를 유치하여 분양하는 것도 인기층이 바뀌고 있다는 사실 입증하는 이유일 것이다.
열두번째, 학군과 학원 단지구성이다. 판교가 발표된 후에 신도시 시설중에 학원단지 건설여부를 두고 교육부가 몸살을 앓은 적이 있다. 그만큼 우리나라는 학교와 학원의 위치는 아파트 가격결정에 절대적인 면을 차지하고 있다. 특히 학교는 중,고등학교가 단연 중요한 요소다. 동일단지 안에 있어도 학군 배정이 되는지 않되는지에 따라 가격차이는 매우 크다.
또한 학원은 아파트 가격결정의 중요한 요소를 차지하고 있다. 정부가 고등학교를 평준화 시키고 특목고를 인기지역인 강남에 두지 않는다 하더라도 학원이 활성화 된 지역은 아파트 가격이 강세를 나타나고 있다는 사실을 보더라도 학원이 차지하는 비중은 상당하다고 본다 학교와 학군, 그리고 학원은 각 지역의 부동산 업소에 가서 확인이 필요한 사항이다.
열세번째, 편익시설 여부다. 아파트 주변에 대형마트가 들어서고 나서 아파트 가격이 10-15% 상승한 곳이 많다. 또한 관공서와 은행이 가깝게 있으면 상권이 발달하게 되고, 사람들이 몰리게 되어 해당아파트는 상권의 중심지가 된다. 체육시설이나 찜질방, 백화점,병원등도 아파트 가격결정에 영향을 주는 요소임을 잊지 말아야 한다.
또 아파트 가격 하락에 영향을 주는 요소들이 있다. 나홀로 아파트나 101동101호 아파트, 주거복합형아파트, 상가혼재지역아파트, 유수지 및 하수처리장 근처 아파트, 용적률 300%이상 1990년 이후 지어진 아파트, 주차시설부족아파트등은 아파트가격 상승에 저해를 주는 아파트임을 참고하기 바란다.
상기와 같이 아파트를 결정하는 요소들을 총론과 각론을 통하여 찾아보았다. 이러한 요소들을 가지고 현재 자기가 살고 아파트나 향후 매입하려는 아파트에 대입시켜 보면 아파트의 등급을 매길 수 있을 것이다. 높은 점수를 받는 아파트가 당연 ‘블루칩 로얄아파트’인 것이다.
예를 들어보자. 압구정동 현대 아파트나 대치동 선경,우성아파트의 경우 총론과 각론 어느항목에 대입하여도 빠지지 않을 것이다. 그러나 중요한 것은 각 항목을 총괄한 지역 대표아파트를 찾는 것이 가장 중요하다.각 지역마다 대표 아파트가 있다. 그러나 이러한 대표아파트는 수시로 변화고 있다는 사실이다. 이러한 변화를 읽을 줄 아는 안목이야말로 아파트 투자의 최종 선택이요 길잡이임을 알고 대표 아파트를 찾는데 다함께 노력하자.
경매 수익성 좌우하는 5대요소
우리는 경매에 참여하다보면 가장 중요한 사항을 놓치는 경우는 별로 없다. 해당 부동산 권리분석은 철저히 하기 때문이다. 그러나 중요한 사항이 법률관계에 한정되고 이를 잘 체크만 하면 된다고 판단하는 경우가 종종 있어서 예기치 못한 복병을 만나 수익률을 저해 시키는 경우가 너무 많다. 대부분의 사람들은 경매에서 가장 중요한 요소 중의 하나가‘권리분석’이라고 생각을 하게 된다. 물론 옳은 이야기다. 그런데 과연 그럴까?
필자는 수십 년간 부동산 현장을 보면서 부동산 가격을 차지하고 수익성에 영향을 주는 몇 가지 요소를 발견하게 되었다. 그중에서 권리분석은 매우 중요하지만 그보다 건물의 수익성을 좌우하는 5가지 요소가 있음을 명심해야 한다. 건물분석’‘건물법규분석’ ‘상권분석’ ‘거주자 분석’ ‘세금분석’이다. 이 중요한 요소들을 간과한 채 경매에 응찰한 뒤 생각지도 못한 어려움을 당한 사람들을 주변에서 흔히 보아왔다. 경매를 받았다고 해서 항상 수익을 보고 큰돈을 벌지 못하는 이유가 여기에 있는 것이다.
경매에서 권리분석은 경매의 기본중의 기본이라는 사실은 누구나 반대하지 않는다. 그러나 철저한 권리분석이후에 아무리 싼 가격에 낙찰 받은 부동산이 있다 하더라도 건물 보수비용으로 상당한 금액이 추가로 지출 되었을 경우 과연 옳은 경매 낙찰이라고 할 수 있을까? 따라서 필자는 그동안의 경험을 기반으로 권리분석 이전에 반드시 집고 넘어가야 할 5대요소를 철저히 분석한 다음 경매에 응찰 하여야 경매에서 100%의 승리를 이끌어 낼 뿐 아니라 수익률 또한 최고조에 달한다고 자신 있게 권유할 수 있다고 본다.
첫째, 건물분석이다. 건물은 경매의 가장 밑바탕이다, 건물이 있어야 경매가 진행 유지 되는 것이다. 물론 임야나 토지 등도 경매 대상이 되지만 여기서는 건물을 기본 전제로 이야기 하겠다. 서울특별시 쌍문동 다세대주택을 경매 받은 A씨가 있었다. 등기부등본 등 각종 서류를 통하여 권리분석하고 세입자 관계를 확인한 후에 2차로 낙찰을 받게 되었다. 3억5천만원의 저렴한 금액이었다. 세입자관계나 피경매자와의 관계도 잘 정리되었던 A씨는 속으로 흐뭇해하며 건물의 내부에 들어가서는 놀랄지 않을 수 없었다. 건물전체가 관리가 되지 않아 곳곳에 건물상태가 너무 좋지 않았을 뿐 아니라 설비나 전기시설도 엉망 그대로여서 신축과 같은 보수를 해야 했고, 특히 방수상태는 최악의 상태여서 여기저기 곰팡이와 칙칙한 모습의 주택은 새로운 세입자를 입주시키기에는 새롭게 리모델링을 하지 않으면 안 되는 상태였다. 주변의 보수공사업체에 의뢰해 보니 순수공사비만 8,000만원에서 1억원 정도는 예상하여야 한다고 했다. 낙찰비용도 넉넉지 못해 주위로부터 돈을 빌렸던 A씨로는 난감하였고 결국 임시방편으로 도배, 장판만 하였는데 건물 인수 후 세입자 입주도 어려웠을 뿐만 아니라 수시로 터지는 배관이나 방수로 고생이 이만 저만이 아니었다. 결국 다세대 주택을 경매 낙찰 금액인 3억5천만원에 내 놓았지만 보러 온 사람도 없고 공실은 50%에 달한 상태로 애물단지가 되어버린 것이다.
이와 같이 건물의 상태를 외관으로만 보고 경매에 응찰 했다가는 생각지도 못하는 어려움을 당할 수 있음을 항상 염두에 두어야 한다. 그리고 경매 들어가지 전에 건물 분석을 철저히 해야 한다. 건축 설계사의 도움은 물론 건물의 상태에 따라서 구조기술자의 자문을 받아 건물 구조변경시 자체 하중 문제는 없는지 등도 철저하게 따지고 경매에 응찰 하여야 한다. 단독주택의 경우 증축시에 건물 구조변경문제로 어려움을 당할 수 있기 때문에 더욱 구조변경 문제는 중요한 요소가 된다.
둘째, 건물 법규 분석이다. 건물이 지어진 경우를 보면 건축 당시의 건축법규를 적용 받아 신축 또는 보수 하는 경우가 대부분이다. 그런데 우리나라의 경우 건축법규의 변경은 시대와 사회 환경에 따라 건축법 적용이 다르기 때문에 건물 또한 각양각색의 법규 및 모양으로 지어져 있다. 겉으로 보기에는 동일한 건물로 예상되지만 건축법규 적용 자체는 그 건축당시 건축법을 적용하기 때문에 경매낙찰 후 보수 등에 있어서 철저히 적용되어야 한다. 신림동 미림여고근처에서 교연학원이 경매로 나온 사례를 보면 건축법규 적용 상황을 알지 못한 채, 경매에 응찰 했을 경우 어떠한 어려움을 겪는지 알 수 있을 것이다.
2003년 미림여고 근처 학원이 경매로 나온 것을 알게 된 B씨는 현장 확인 결과 1층은 상가로 잘 꾸며져 있었고, 신림동과 같은 고시촌 지역은 원룸 임대료가 비싸기 때문에 학원과 같은 근린생활 시설을 원룸 주택으로 꾸미면 원룸이 잘 나갈 거라는 주변 부동산 업자들의 말을 믿고 교연학원 경매에 응찰 하여 낙찰을 받게 되었다. B씨 역시 경매를 낙찰 받기 전에 개조 후 원룸 수익성을 따져보았다. 16개의 원룸이면 보증금으로도 공사비를 충당하고도 남을 수 있다는 판단 아래 교연학원을 낙찰 받은 것이다. 그런데 낙찰 후 문제가 발생했다. 교연학원 건축 당시는 주차대수가 4대면 충분했는데 낙찰 받고 난 후 원룸으로 용도 변경을 하게 되면 원룸 1개당 0.7대의 주차 확보가 되어야 한다는 것이었다. 다시 말해서 16개 원룸에는 11.2대 이상의 주차대수를 추가로 확보하여야 된다는 사실을 알게 된 것이다. 교연학원 건축당시에는 주차대수 적용 규정이 느슨했는데 경매 받는 2003년도에는 주차대수가 강화되고, 특히 주택으로 용도 변경시에는 신축과 동일한 법규 적용을 받는다는 사실을 나중에 알게 된 것이다. 결국 용도변경을 하지 못한 B씨는 교연학원을 사무실로 임대를 주었지만 임대료 수입은커녕 투자수익률 자체는 거의 제로에 가까운 경험을 하였다.
이와 같이 경매에 있어서 중요한 것이 권리분석은 누구나 아는 사실이다. 그러나 권리분석 못지않게 수익성을 결정하는 요소들은 다른 곳에 있다는 사실을 알아야 한다. 위에서 이야기한‘건물분석’건물 법규분석’또한 중요한 요소로 작용한다. 나머지 요소, 즉‘상권분석’‘거주자 분석’‘세금분석’이 있는데 추후 논의해 보기로 하겠다. 경매는 새로운 수익성을 창조하는 종목이다. 이를 위해 많은 사람들이 입문하고 응찰하고 낙찰 받기도 한다. 그러나 성공하는 사람은 30% 이내다. 왜냐하면 경매는 1등을 하는 것이 아니라 수익률과의 싸움이기 때문이다.
셋째, 상권분석이다. 상권은 살아 움직이는 물과 같다. 따라서 상권은 늘 변하기 십상이다. 어느 날 잘나가던 상권이 신흥 상권의 등장으로 쇠퇴하게 되고, 쇠퇴한 기존 상권은 을씨년스럽게까지 약화되어 격세지감을 느끼는 곳이 한두 지역이 아니었다. 건물의 경우는 어떤가? 동일한 건물을 비슷한 가격에 매입 하였다가도 상권의 변화에 따라 낭패를 당하는 경우를 종종 본다.
왜 이러한 현상이 일어나는 것일까? 상권에는 상권을 좌우하는 중요요소들이 있다. 총론적으로 이야기 하자면 역세권, 대형 업무시설, 대단지 아파트, 대학가나 상업시설 밀집지 등과 각론적으로는 횡단보도, 버스정류장, 육교와 일방통행 길, 분지형태의 입지 등 일거하기에는 수도 없이 많다. 따라서 상권에 영향을 주는 요소가 너무 많기 때문에 어느 단어하나로 정의하기란 상당히 어려운 것이다. 이러한 상권은 경매에 있어서 매우 중요한 요소가 된다.
경매 나온 아파트를 입찰했다고 보자. 아파트를 결정하는 상권요소로는 역세권과 환경권, 학군, 대형 편익시설 및 기피시설 그리고 대단지 등에 따라 아파트 가격은 천차만별로 나타난다. 특히 층에 따른 가격 차이도 무시할 수 없는 것이 되어 버렸다. 건물의 상권도 아파트와 마찬가지로 상권의 영향을 매우 크게 받는다. 동일한 건물에 임대를 줄 경우라도 임대보증금과 월세에서 차이가 나고, 향후 매매가격에도 영향을 끼치게 되는 경우가 너무 많은 것이다. 우리는 건물의 가격을 대부분 월세 위주로 판단한다. 감정평가사들의 경우 구조, 모양, 공시가격, 건물위치 등 원가법에 의거하여 가격을 산정하는 게 대부분이다. 원가법은 고전적인 방법으로서 은행이나 금융기관에서 대출하기 위한 하나의 방법으로 판단된다.
그러나 우리의 주변 현실을 살펴보자. 반듯한 건물에서 나오는 월세와 가건물에서 나오는 월세를 비교했을 경우 일반적으로 반듯한 건물의 월세가 많겠지만 가건물의 경우에도 월세가 많이 나오는 경우를 보곤 한다. 이것은 무엇을 이야기 하는 것일까? 감정평가 방법에서조차 이해하기 힘든 상황이 현실로 나타나는 것이다. 이것은 이론적인 논리보다 상권으로 밖에 설명이 안 된다. 상권이란 건물의 형태나 가격에 영향을 받지만 꼭 건물이 좋다고 해서 상권이 좋은 것만이 아님을 알 수 있다. 따라서 어느 건물을 경매 받고 싶은 경우, 단순한 건물 감정 가격은 참고로 하고 현재 및 미래의 상권건물가치도 함께 평가 분석해 보아야 한다.
건물의 평가는 투자대비 수익률로 나타난다. 그러나 수익률은 단순한 임대료 수익만이 아니라 향후 몇 년 뒤에 나타나는 개발이익도 고려해야 한다. 월세가 1,000만원 나오는 건물의 수익은 3년 뒤 월세 수입을 합하면 세금 전 최대 3억 6천만원이 된다. 그러나 이러한 임대수입보다도 더 중요한 요소가 바로 개발이익이다. 이것은 주변 여건의 변화에 따라 몇 년 뒤 건물가격의 상승이익을 말한다. 일반적으로 개발이익의 건물 가격 상승은 월세 수입의 3배도 넘는 다는 사실은 상권의 기본이 되었다. 다시 말해서 좋은 상권지역은 월세의 임대료 보다는 몇 년 뒤의 개발이익금이 3배 이상 높다는 사실을 기억하여야 한다.
따라서 경매를 응찰할 경우 상권분석은 필수적이다. 현실적으로 보이는 임대수익금 보다는 향후 상권의 수익성을 좌우하는 개발이익을 볼 줄 알아야 할 것이다. 왜냐하면 수익성을 결정하는 가장 큰 요소는 임대수익보다 개발이익이기 때문이다.
넷째, 거주자 분석이다. 경매에 있어서 거주자 분석만큼 중요한 경우도 없다. 법적인 측면을 떠나 가장 우리의 감정에 가까운 부분이기 때문이다. 경매를 당하는 쪽보다는 전혀 이해관계가 없는 제3자 위치의 세입자나 거주자가 경매를 경험하는 경우 상당한 충격을 받게 된다. 특히 법적으로 안정장치가 되어 있지 않은 경우에는 그 후유증 또한 물리적, 정신적으로 매우 크다. 그러나 안타깝게도 낙찰자 입장에서는 이를 모르는 척 무시하고 싶겠지만 경매에서 낙찰 받을 경우 반드시 경험하게 되는 것이 건물 세입자나 거주자일 것이다. 이를 피하기 위해 경매 컨설팅회사에 의뢰하는 경우가 대부분인데 직접 낙찰자가 세입자를 만나고 거주자를 만나면 의외로 쉽게 풀리는 경우를 종종 보게 된다.
피경매자나 제3자로서의 세입자, 거주자는 해당 건물이 경매를 당하게 되면 우선 자신들이 법적 안정장치가 되어 있나 부터 따지게 된다. 다행스럽게도 법적안정장치가 있으면 평상시와 마찬가지로 시간이 되면 새 건물 주인을 만나서 보증금을 해결하고 이사 가면 된다고 생각해 모든 것을 법대로 하려 할 것이다. 그러나 이러한 생각을 가진 세입자나 거주자에게 낙찰자가 미리 나서서 해결을 모색할 경우 의외로 간단하게 해결되는 경우가 많다. 왜냐하면 제3자 입장에서 어차피 언젠가는 이사 가야 한다는 것을 알고 있고, 경매 당한 건물로부터 빨리 벗어나고픈 생각으로 가득할 것이기 때문이다. 따라서 세입자 자신에게 경제적 손해만 없다면 스트레스를 받으면서 법대로 가는 것보다 빨리 해결되기를 바랄 것이다. 또한 경제적인 손실을 입는 경우 낙찰자가 세입자의 손해액과 중간 금액에서 해결을 시도할 경우 대부분 이에 응할 가능성이 매우 높기 때문에 경매에 있어서 거주자로부터 문제가 발생하는 것을 빨리 해결 할 수 있을 것이다.
따라서 중요한 것은 사전에 거주자나 세입자의 성향과 법적 관계를 따져 보는 것이다. 또한 고약한 세입자나 거주자를 만나지 않기 위해서도 사전 분석이 매우 중요하다는 사실을 기억해야 할 것이다. 물론 법적 관계는 미리 권리분석에서 정리하여야 한다.
다섯째, 세금분석이다. 8.31 부동산 후속 정책으로 등장한 3.30 부동산 정책 중 가장 큰 골격이 고강도 세금정책이다. 재산세와 종합부동산세를 강화하고 양도세를 중과하며 개발이익부담금제도 등을 실시할 예정이다. 과거 경매에 있어서는 양도세의 경우 상당한 세금혜택이 있었지만 지금은 실거래가 신고제 도입으로 인하여 아파트 경매의 낙찰금액 세금혜택이 없어진 것이다. 양도세 부과는 양도차액으로 부과한다. 그러나 아파트의 경우 일반적 거래도 실거래가로 신고하기 때문에 양도세 차액 혜택을 보지 못하지만 일반 상가건물의 경우 아직도 세금혜택을 볼 수 있을 것이다. 또한 경매의 경우 실거래가에 가까운 낙찰을 보이기 때문에 향후 양도차액에 따른 세액을 줄일 수 있다. 아직까지 일반 건물의 경우 공시가격이 실거래가에 가깝지 않기 때문이다.
그러나 경매에 있어서 1가구 2주택도 2007년부터 50% 양도세 단일세율을 적용하기 때문에 경매에서 겸용주택은 상당한 기피 종목이 될 것이다. 더 나아가 부동산 흐름으로 보아 2007년부터는 세금부과에 따른 가격 변화로 상당한 경매 매물이 등장할 것으로 보인다. 토지는 물론이고 일반 상가건물도 그럴 가능성이 높다. 이럴 경우 과거와 같이 세금문제를 소홀하게 해서는 상당한 어려움을 당할 수 있다고 본다. 왜냐하면 경매에 있어서 과거와 같이 세금에 관한 무풍지대가 아니기 때문이다. 따라서 경매에 입찰하기 전에 자기에 맞는 세금분석과 매매 타이밍 등을 고려한 세금분석이야 말로 경매에서 가장 우선해야 하는 선결과제라고 볼 수 있다.
상기와 같이 경매 수익성을 좌우하는 중요한 5대 요소를 알아보았다. 건물분석, 건물법규 분석, 상권분석과, 거주자분석, 세금분석까지다. 그러나 경매에 있어서 권리분석은 기본중의 기본이기 때문에 빼놓고는 이야기가 되지 않는다. 따라서 경매의 수익성을 올려주는 것은 5대 요소가 중요하지만 더욱 중요한 것은 자신에 맞는 권리분석을 통해 경매에 접근하는 것이다. 5대 요소 이외에도 자금관리, 타이밍 등을 고려한 경매의 경우 상당한 수익성을 가져다주는 요소들이기 때문에 소홀히 해서는 안 될 것이다. 경매를 단순히 남의 부동산을 거저먹는 개념으로 접근하면 백전백패할 것이다. 경매에 있어서도 남보다 많은 노력과 신중한 분석 등을 통해서 수익성을 높이고, 해당 요소 등을 분석하면 할수록 수익성은 더욱 높아질 것이다. 이 세상에 공짜는 없다. 특히 경매의 경우 더욱 그러하다.
투자하기 좋은 토지
부동산 재테크 강의를 하다보면 가장 많은 질문을 받는 것 중의 하나가 값싸고 좋은땅이 있으면 추천해 달라는 것이다. 아니면 땅 살 돈 얼마가 있는 데 어느지역 어떤 땅을 사면 좋겠느냐 라는 질문을 많이 받는다. 그러나 필자의 생각으로는 ‘값싸고 좋은 땅을 없다’고 웃으면서 말하곤 한다. 이렇듯 사람들은 누구나 좋은 땅을 싼 가격에 매입하려고 한다. 아니 더 심하게 이야기 하면 파는 사람이 어려운 처지에 당하게 될 때 이런 상황을 이용하여 땅을 손쉽게 매입했으면 하는 마음을 가진 사람들이 간혹 있다. 이러한 사람들은 아직 땅에 대한 기본도 서있지 않는 사람들로서 부동산에 대한 깊은 이해가 필요한 사람들이다.
우리가 아는 땅이란 부동산으로서 그 종류가 대단히 많다. 지적법에는 대체로 주된 사용목적에 따라 대지. 논, 밭, 잡종지. 임야, 대지 등 28가지로 구분해 놓고 있으며, 국토개발계획법은 그 용도에 따라 도시지역, 농림지역. 관리지역, 자연환경보전지역 등으로 구분해 놓았다. 따라서 우리가 일반적으로 땅이라고 하지만 땅의 위치와 모양과 형태가 가지각색이기 때문에 한마디로 땅에 대한 정의를 내리기는 매우 어렵다. 또한 사고자하는 사람의 목적이나 이용가치 그리고 용도에 따라 땅은 천양지차의 모습으로 우리 앞에 나타나고다르게 평가되기 때문에 사는 사람의 입장에 따라 가격은 결정되는 것이다. 땅에는 정가가 없다는 말이 가장 적합한 부분이다. 따라서 중요한 것은 내가 어떤 땅을 사느냐가 중요한 것이 아니라 내게 맞는 땅은 어떤 땅인가를 찾는 것이 대단히 중요한 것이다. 여기서 필자는 어떤 땅이 중요한 땅이고 왜 땅을 사야하는지 그리고 사야할 땅과 팔아야할 땅에 대한 기준을 수년간의 경험을 토대로 이야기 하고자 한다.
첫째, 땅은 목적이 분명해야 한다. 땅을 볼 때는 사고자하는 사람이 어떤 목적과 용도로 땅을 구입하는 것인지 목적의식이 분명해야 한다. 같은 땅을 보더라고 사서 전원주택을 지으려는 사람과 주말농장용으로 쓰려는 사람 또는 그냥 투자로 사두려는 사람, 상속을 위한 사람등 땅을 매입하고자하는 사람의 평가나 보는 관점에 땅에 대한 투자시기가 결정된 것이다. 땅을 투자하는 사람들 중에 아파트와 같은 인식을 가지고 투자하는 사람을 간혹 본다. 그런데 이러한 사람들은 대부분 투자에 실패하는 경우가 대부분이다. 왜냐하면 땅을 사는 목적이 다르기 때문이다. 최소한 땅을 투자할 경우 대부분 장기적인 안목으로 땅을 투자하여야 한다. 따라서 아무리 급한 경우라 하더라도 땅은 최소한 5년이상의 기간을 두고 투자해야 할 것이다. 내가 어떤 목적을 가지고 투자하느냐 아니냐 그리고 땅에 대한 개발 목적이 어디냐에 초점을 두고 접근해야 한다.
둘째, 땅의 형태현황을 파악은 기본이다. 우리 사람의 모습이 천차만별이듯이 땅의 모양, 형태, 경사도, 향하는 방향, 토질, 그리고 사용현황에 대해 따라 천차만별의 모습을 가지고 있다. 여기서 가장 중요한 것은 땅의 모양 즉 주변의 다른 땅과의 경계가 반듯한가 아니면 제멋대로 되어 있는가에 따라 가격은 여러가지다. 일반적으로 동일한 평수라 하더라도 도로에 접하는 부분이 긴 직사각형의 땅이 정사각형이나 다른 모양보다 활용도가 좋다. 그러나 이러한 땅이 2차선 도로에 붙어 있는 경우여서 추후에 4차선으로 확장 될 것을 염두해 둔 경우라면 너무 긴 직사각형의 땅을 좋지 않다. 최소한 한쪽 땅의 폭이 다른쪽 편의 절반이상은 유지되어야 좋은 땅이라고 할 수 있다. 그리고 땅이 평평한가? 경사도 어느 정도인가? 무슨 수목이 심어져 있는가는 매우 주요한 부분이다. 농지에서 경사도 15도 이상의 한계농지는 추후 대지로 용도변경시 그다지 어렵지 않게 농지전용이 쉽게 이루어진다. 그러나 임야의 경우 경사도가 25도 이상이면 산지전용허가가 어렵기 때문에 신경 써야 하는 부분이다. 즉 전용 가능 여부나 건축허가 가능 여부, 도시계획도로에 편입되는지 여부등을 살펴봐야 한다. 대체로 임야는 준보전지가 개발이 자유로운 편이다. 또한 군사시설보호구역은 좀 더 세심한 주의가 필요하다. 관할 지자체의 허가를 받았더라도 군 당국의 동의 없이는 건축이 불가능할 수도 있기 때문이다. 만약 수도권의 땅을 구입하는 경우라면 수질보전특별지역인지 아닌지를 파악해야 한다. 특히 남양주시, 양평군, 광주시, 용인시, 여주군 등 팔당호 주변은 수질보전 특별대책지역으로 지정돼 있어 건축 행위가 엄격히 제한된다. 특히 특별대책지역 1,2 권역 가운데 1권역 내 농림지역에서는 공동주택, 휴양시설, 수련원, 위락시설, 공장, 음식점, 숙박시설 등이 들어서지 못한다. 특별대책지역 1권역은 상수원 수질에 직접 영향을 미치는 지역이고, 2권역은 1권역의 외곽지역으로 수질에 간접적인 영향을 미치는 지역이다. 이에 비해 2권역에서는 입지 제한이 없다.
셋째, 땅을 살 경우 주변 환경 파악은 필수적이다. 땅 모양이나 가격등이 마음에 들고 나름대로 개발 계획을 가지고 접근하다보면 어려운 경우를 당하는 경우가 종종 있는 데 주변환경이 좋지 않아 땅으로서 제값을 하지 못하는 경우를 발견하곤 한다. 땅주변에 혐오시설, 위험시설, 기피시설이 있는 곳이 있다면 땅의 가치를 떨어뜨리는 요인으로 작용하게 된다. 예를 들어 쓰레기매립장, 유슈지, 하수처리장, 납골장, 공동묘지, 도살장 등의 혐오시설이 있는 경우나 또는 저유소, 주유소, 사격장. 예비군훈련장등 위험시설, 대규모 축사. 양계장. 가구공장, 가죽공장, 공해유발공장 또는 비행장, 주차장 물류센터 등 대형차량의 입출입이 잦은 곳, 버스나 대형트럭의 종점이나 고압선 전주, 고압선 밑의 땅 등 기피시설은 매입시 피해야 하는 땅이라고 말할 수 있다. 이러한 경우에는 필연적으로 소음, 악취, 지하수 오염,등의 피해를 입게 되며 용도가 제한될 수 밖에 없기 때문이다. 그런데 아이러니하게도 이러한 혐오시설이나 기피시설이 있는 땅을 장기적으로 투자할 경우는 적극 추천하고 싶다는 것이다. 팔리지도 잘 않고 땅값이 오르지 못하는 경우이기 때문에 가격은 주변가격보다 매우 낮을 것이고, 추후 장기적으로 주변환경이 변하고 주변개발이 되게 되면 이러한 기피시설등은 또다른 지역으로 옮겨가야할 처지가 되기 때문이다. 따라서 10년 이상의 땅에 대한 투자를 원하는 사람들은 장기적으로 값싸고 개발 가능한 기피시설이나 혐오시설등을 찾아 투자하는 것도 하나의 좋은 투자라 할 수 있다. 중요한 체크사항은 주변에 도로가 연결 될 가능성이 높은 지역이어야 한다는 것이다.
넷째, 땅의 생명은 도로다. 땅의 가치는 도로가 결정한다. 이것은 도로가 차지하는 것이 땅에서는 투자의 대부분으로 봐야 한다는 것이다. 몇 번을 강조해도 부족함이 없는 것은 땅 투자의 첫 번째 요소는 '도로'다. 우리나라의 경우 서울과 수도권에 전 인구의 50%가 집중되어 있다. 인구가 집중된 경우 이러한 사람들이 땅을 구입하고자 하는 소비자인 셈이다. 그런데 도로에 막혀 움직이기가 어렵다면 아무리 좋은 상품이라 하더라도 대중성을 가지지 못하게 되어 구매력이 떨어질 수 밖에 없다. 따라서 땅의 위치는 도로와 가까운 곳 다시 말해서 구매력이 있는 서울과 수도권에서 멀지 않은 자동차로 1시간 이내의 곳에 위치해야 제대로 된 가치를 인정받게 된다. 또한 땅의 위치에 따라 도로와 연결되어 있지 않은 땅은 아무 쓸모가 없다는 것이다. 이러한 관점에서 보면 맹지는 제로에 가깝다. 따라서 맹지는 주변 가격보다 절반이하인 경우가 대부분이다. 천안, 아산 지역 땅값 견인차 역할은 경부고속철도 개통이었다. 서해안 고속도로의 개통은 잠자고 있던 서산, 당진의 토지시장을 뒤흔들어 놓았다. 전철 개통 지역은 예외 없이 개발계획 발표, 공사착공, 개통이라는 3단계 상승 곡선을 나타나면서 상승을 더해갔다. 이러한 모든 지역들은 도로 개통이라는 호재와 연결된 경우가 대부분이다.
다섯째, 땅의 소유권이나 이용권 및 규제에 관한 점검은 필수적이다. 땅 투자는 안개 속을 걸어가는 것과 같다. 현재 가치에 투자하는 것이 아니라 불확실한 미래 가치에 투자하기 때문이다. 따라서 안개속 투자와 같은 땅에 대한 투자를 자신감 넘치게 할 수 있는 지렛대가 있다면 얼마나 좋을까? 다행스럽게 이러한 지렛대 역할을 해주는 것이 해당 땅에 대한 소유권이나 이용권 및 규제에 관한 법규점검이다. 우리나라에선 112개의 법률에서 지정·운영하고 있는 298개 용도지역·용도구역 중 건폐율, 용적률 등 구체적인 토지이용규제가 뒤따르는 지역·지구가 182개나 된다. 모든 법규를 상세히 알 필요는 없지만, 최소한 땅 투자와 직결된 주요 법규는 알고 있어야 낭패를 당하지 않는다. 해당 토지에 어떤 법규가 적용되는지는 파악해야 한다는 것이다. 땅에 대해 관심 갖는 사람으로서 최소한 땅에 대한 투자를 계획한다면 '국토의 계획 및 이용에 관한 법', '농지법', '산지관리법', '군사시설보호법' ‘수도권정비계획법’ ‘개발제한구역지정 및 관리에 관한법’ ‘산림법’ ‘하천법’ ‘공원법’‘환경기본법’ ‘장사 등에 관한 법률’ ‘건축법’ 등은 알고 있어야 한다. 실무에 있어서는 이러한 법률뿐 아니라 같은 법의 시행령, 시행규칙, 고시, 공고, 훈령, 지침, 규정 등과 지방자차단체별로 조례, 예규, 지침 등도 참고해야 하는 애로점이 있다. 초보자일수록 토지대장도 중요하고 소유자 등기관계도 중요하지만 특히 땅의 경우 ‘토지이용계획 확인원’을 열람해서 해당 토지에 개발제한구역, 군사시설보호구역, 상수원보호구역, 농업진흥지역, 보전산지, 문화재보호구역 등 각종 제한 및 건축 규제 사항에 대해 살펴봐야 한다. 토지이용계획 확인원은 사람의 이력서와 동일한 것이기 때문이다. 또한 땅을 보고 마음에 들지만 그 등기부 등본을 보는 순간 땅에 대한 매력이 없어지는 경우를 종종 본다. 예를 들어보자. 소유권자가 여러 명으로 공유지분이 되어 있는 경우라든가, 종중의 명의로 되어 있는 땅, 소송이나 경매가 걸려 있는 땅, 압류 가압류 가처분 가등기가 된 땅, 수목이나 묘지, 건물 등에 지상권이 설정 되어 있는 땅, 아직도 사망자 명의로 되어 있고 상속등기가 되어 있지 않은 땅, 다른 사람 명의로 명의신탁이 되어 있는 땅, 저당권 또는 전세권 설정등 담보가 여러 채권자에게 과다하게 설정되어 있는 땅, 세금이 체납되어 있는 땅 등은 구입하는데 상당부분 신경 써야 할 땅이다.
여섯째, 땅은 개발호재를 먹고 산다. 땅 투자 있어서 가장 중요한 것은 향후 해당 토지의 개발가능성이라고 할 수 있다. 개발가능성은 당해 땅 뿐 아니라 그 지역 또는 주변 환경의 개발전망과 투자회수가능성을 포함하는 것을 말한다. 다시 말하면 개발 호재가 작용하는 곳이 어디냐에 따라 투자가치가 정해진다는 것이다. 땅에 대한 최대 개발호재는 고속도로나 지방도로등과 같은 도로 신설 확충 개선과 이에 관련된 인터체인지 신설, 터널 개통 및 철도 노선의 신설 및 연장이다. 땅에 대한 개발 실행 중인 곳이라든지, 택지개발지구 근처, 산업단지 조성지역, 철도나 도로개통지역, 고속도로 출발지 및 개통지, 그린벨트해제예정지등이 개발 호재의 요소들이다. 예를 들면 천안 아산역 지역이라든지, 당진과 석문산업공단지역 그리고 미군지이전지인 평택, 오산, 화성, 안성은 투자 가능성이 높은 지역이고, 서산, 부여, 홍성, 청양, 예산. 연천등은 가수요로 인한 투자유보지역으로 분류할 수 있으며, 그리고 용인과 파주 김포, 원주는 꾸준한 가격 상승이 예상되기 때문에 투자해도 좋은 지역으로 구분할 수 있다. 그 외에도 신도시개발, 재개발, 공장, 대학, 대기업, 공기업의 유치, 골프장이나 스키장의 건설, 대규모 리조트단지의 개발과 관광단지의 조성 등은 그 지역과 주변의 많은 토지수요를 유발하며 인구유입을 촉진하고 향후 인접 토지의 지가를 상승시키는 좋은 호재 요소 중의 하나다.
일곱째, 개발예정지구 및 인접지 투자에는 나름대로 법칙이 있다 개발예정지구로 지정이 되면 예정지구내 토지는 보상이 이루어지고 인근 토지는 그 개발 보상금 및 개발 후광효과를 얻어 가격이 상승한다. 이것을 우발이익이라고 한다. 일반적으로 토지의 경우 개발계획발표시-착공시-완공시에 단계적으로 가격이 상승하기 때문에 개발예정지구이냐 아니냐에 따라 투자방법도 다를 수 밖에 없다. 만약 개발 예정지구 발표 훨씬 이전에 정보에 의해 땅을 매입한 경우라면 투자하는데 어려움이 없겠지만 개발소식이 나온 뒤에는 개발 예정지보다 인근지역 중 관리지역(과거 준농림지)에 투자하는 편이 더 낫다. 왜냐하면 인근지역은 다른 지역보다 땅값 상승이 더 높고 거래 또한 활발하여 초보자가 접근하기 좋은 지역이기 때문이다. 또한 보상받은 원주민들은 양도세 비과세를 노려 인근지역 토지에 집중투자하기 때문에 인근지역 토지는 개발예정지역 토지보다도 더 좋은 장점을 가지고 있다. 이에 비해 개발 예정지의 경우 지정된 뒤에는 투기지역이나 허가지역으로 묶여 전매가 일정기간 제한되기 때문에 신중한 투자가 요망된다. 최근에 강화된 토지 규제를 보면 2005년 10월13일 이후에는 대부분의 토지거래허가구역에 있는 토지의 경우 2년-5년간 전매제한을 받고 있기 때문이다. 예를 들어보자. 판교신도시 주변의 백현동 궁내동 토지의 경우2005년 판교토지보상가격인 평당 300만원보다 훨씬 높은 평당 800-900만원을 웃돌고 있다. 또한 동백지구의 경우택지개발지구로 발표 전에는 평당 100만원하던 토지가 택지지구 발표후에는 평당 600-700만원에 이르고 있다. 따라서 개발예정지구로 지정이 되면 개발예정지구나 인근지역의 토지는 반드시 오르게 되어있어서 투지상황에 따라 지혜를 발휘할 수가 있다.
여덟째, 농지를 주목하자 농지의 경우 단기수익성이 떨어지는 상품이기 때문에 중장기적인 측면에서 투자를 하여야 한다. 농지의 경우 투자측면에서는 규제가 덜한 관리지역이 좋다. 특히 토지거래허가구역으로 묶인 경우 농지는 다른 토지가 전매제한 기간이 5년인 것에 비하면 2년으로 전매기간이 훨씬 짧다. 또한 종합부동산세 대상에서도 제외되어 세금부담도 훨씬 적다. 농지매입도 개인당 300평으로 되어 있는 상한제를 폐지함으로서 비농업인 경우도 마음 놓고 농지를 살 수 있어서 좋다.
땅투자에 있어서 몇가지 세부 규칙이 있다. 하나, 여유자금으로 투자해야 한다. 땅의 투자는 장기적인 안목을 가지고 투자하여야 한다. 대출을 받아 투자는 금물이다. 일반 아파트의 경우 보통 30%범위내서 대출을 받아도 되지만 임야나 일반 땅은 개발호재가 작용하는 시점에서 급등하기 때문에 이를 찾아내기란 여간 쉬운 일이 아니다.
둘, 공장 주변의 땅은 투자해도 좋다. 공장지대는 현재는 주택등이 들어서기가 힘든 지역이지만 세월이 지나 도로가 개통되어 공장이전 단계에 다달을 경우 상당한 투자이익을 가져다 주는 지역이다. 특히 공장지대는 나름대로 도로가 잘 발달되어 있어서 장기적으로 투자가치가 높은 곳이기 때문이다. 셋, 맹지나 혐오시설, 기피시설등은 장기적인 관점에서 투자하면 좋다. 현재 가치는 인정되지 않지만 가격 면에서 투자금이 적을 경우 향후 개발을 바라볼 수 있는 혐오시설, 기피시설, 쓸모없다 생각되는 땅 등은 장기적인 안목을 보고 투자하는 것도 좋은 방법이다. 넷, 임야의 투자시 도로와 연결된 밑자락이 좋다. 임야의 경우 대규모 개발이 이루어 질 수 있는 종목이다. 따라서 임야를 매입하는 사람은 매입규모는 클 뿐아니라 개발시에도 개발 유발이 좋은 시설을 투자하기에 이른다. 이때 임야 밑자락의 경우 개발지에 포함이 되든 안 되든지간에 출입구나 개발지의 중요한 한 부분을 차지할 것은 뻔한 사실이다. 따라서 임야 투자시 대규모 투자가 아닌 경우 도로와 연계된 편편한 밑자락 투자가 좋은 결과를 가져다 줄 것이다. 다섯, 공유투자는 지분이 적을수록 좋다. 공유지분이라는 것은 땅의 면적은 알 수 있으나 각자의 땅의 위치를 정할 수 없는 형태를 말한다. 따라서 1%의 공유지분을 가지고 있다하더라도 이를 무시하지 못하고 매매나 개발시 1%공유자 동의를 얻어야 한다. 여섯, 가공된 땅은 사지 말자. 이미 원시림이 아닌 누군가에 의해 손때가 묻은 땅은 거주목적이외의 특별한 목적이외는 매입하지 않는 것이 좋다. 택지가 조성된 땅, 형질 변경된 땅, 건축허가를 받아 놓은 땅, 분할이나 합병된 땅등은 이미 개발 이익이 반영된 땅이기 때문이다. 전문가나 땅에 대해 해박한 지식을 가진자에 의해 땅이 이미 가공 되었기 때문에 추가상승에 한계가 있기 때문이다. 일곱, 부동산 중개인이 땅 팔 것을 권유할 경우 시세의 10배정도는 부르는 게 좋다. 부동산 중개인이 간여를 할 경우 이미 개발 계획이나 용도가 정해진 경우가 많다. 땅을 필요로 한다는 것이다. 이럴 경우 무조건 땅 값의 10배를 부르고 난 뒤에 흥정에 들어가야 한다. 이미 상대방은 땅을 필요로 하기 때문에 주도권은 땅 주인이 가지고 있기 때문에 땅주인이 요구하는 방향으로 성사될 가능성을 매우 높다. 여덟, 땅 판 돈으로 땅을 재구입하여야 한다.
우리가 땅을 매입할 경우 어떤 점을 고려 하는가? 그 대답은 땅을 원하는 목적과 용도에 따라 다르며 또 땅을 사려는 사람의 기호와 선택에 따라 다를 것이다. 그러나 분명한 것은 땅은 사람들처럼 모두가 다르다는 것이다. 동일한 땅을 없다는 말이다. 가격이 다르고 입지가 다르고 쓰이는 용도가 다르다. 그러므로 어떤 땅을 누가 자기 자신에 맞는 땅을 잘 고르고 잘 가꾸느냐에 따라 땅의 값어치는 크게 달라질 수 있다는 것이다. 같은 땅이라는 대지, 임야, 논, 밭, 공장과 같이 대상물에 따라 투자가 다르다.
전국토가 토지거래허가구역으로 묶여 농지는 2년간 매매를 할 수 없고, 임야(3년)나 개발지 토지(4년)를 제외한 나머지는 5년간 매매를 하지 못하는 규제가 2005년10월13일부터 시행이 된다. 그러나 아무리 규제가 강화 된다고 하더라도 자신이 투자목적에 맞는 땅의 개발은 어떠한 규제로도 막지 못한다는 사실을 알고 땅을 대하는 모습이 땅에 대한 자기 자신만의 뚜렷한 목적의식을 갖추었을 경우 땅은 우리에게 풍요로움을 보답한다는 사실을 기억했으면 한다. 땅에 대한 막연한 망상보다 보다 현실적인 자기 자신에 맞는 땅을 고르는 지혜가 절실히 필요한 것이다
◆ 용산구 개발호재와 용산 인근 2007년 분양 중, 분양예정 물량
용산의 지명은 산의 모양의 용의 형태 같다는 데서 유래했다고 하기도 하고 백제 때 한강에 두 마리 용이 나타나서 유래된 이름이라고도 한다. 그동안 용산지역은 서울의 중심부이기는 했으나 약 1백년의 외국군 주둔과 구의 중심을 차지하는 철도청 부지 등 갖가지 저해 요인으로 인해 대표적인 낙후지역으로 빛을 보지 못했다. 하지만 2001년 7월 서울시가 용산부도심을 국제적인 업무타운 및 주거 중심지로 조성하겠다는 계획을 확정하면서 분위기가 달라졌다. 도시환경정비사업, 주택재개발사업, 민간개발사업 등을 통해 국제 경쟁력을 갖춘 지역으로 빠르게 변모하고 있다. 현재 용산구는 다양한 호재로 수요자들의 관심지역으로 꼽히고 있고 강북에서 가장 높은 평당가를 보이고 있는 지역으로 거듭났다.
용산구는 지구단위계획에 따라 용산역과 한강로 일대 100만평이 국제 첨단 업무단지로 조성되고 있다. 용산구 한강로 3가 용산역 일대 물류센터 및 차량기지 13만4000평 규모의 부지에 210층, 연면적 75만5000평 규모의 중소기업월드센터가 건립될 예정이다
. 또한 ‘용산 민족공원 특별법 제정안’이 국무회의에서 의결되어 서울 용산 미군기지 이전 예정지 86만8천평 가운데 81만평이 이르면 2012년까지 민족·역사공원으로 조성되고 주변의 산재기지 5만8천평과 일부 지하공간은 이전 재원 마련을 위해 상업·업무·주거·문화 등 복합시설용도로 개발될 예정이다. 하지만 서울시가 반대를 하고 있어 입법과정에서 논란이 예상된다. 이외에도 서울시에서는 용산구를 'U턴 프로젝트‘의 중심 두고 있고 2008년에는 용산에서 인천국제공항을 잇는 신공항철도, 경의선 복선전철, 신분당선 등도 잇따라 개통될 예정으로 많은 호재를 가지고 있다.
◇ 용산 부도심, 국제 첨단 업무단지
서울시는 2001년 7월에 용산 부도심을 국제적인 업무타운 및 주거 중심지 조성 발표 후, 용산구는 단계적으로 개발이 되고 있다. 21만평에 이르는 용산역 일대가 공항터미널, 컨벤션센터, 외국인 체류시설, 초고속 정보통신망 등을 갖춘 최첨단 국제업무단지로 조성·개발된다. 한강대교~서울역에 이르는 용산부도심은 100여만평 규모이며,? 2011년까지 11개 구역으로 나뉘어 개발될 예정이다. 2001년 7월 7일 서울시에서 결정한 용산지구단위계획은 지구별 필지별로 개발수법과 건축물에 관한 계획이 다르고, 대규모 사유지나 전략적 정비지역을 특별계획구역으로 결정했다.
◇ 210층 규모의 중소기업 월드센터
중소기업중앙회는 용산구 한강로 3가 용산역 일대 물류센터 및 차량기지에 10조원을 들여 13만4000평 규모의 부지에 210층, 연면적 75만5000평 규모의 ‘중소기업 월드센터’ 건립을 추진할 예정이다. 국내 단일 건축물로는 최대 규모이며 최대 높이로 월드센터에는 국제 비즈니스센터를 비롯해 국제 견본시장, 중소기업 국제 전시장 및 컨벤션센터, 중소기업협동화지원센터, 문화엔터테인먼트존 등이 들어설 예정이다. 중앙회는 내년 3월 사업자 선정이 이뤄지면 7월부터 부지매입에 착수하고 내년 하반기 착공, 2013년 완공을 목표하고 있다.
◇ 용산 민족공원 특별법 제정안
건설교통부는 12월 26일 국무회의에서 ‘용산 민족공원 특별법 제정안’을 의결되었다고 발표했다. 내용은 서울 용산 미군기지 이전 예정지 86만8천평 가운데 81만평이 이르면 2012년까지 민족·역사공원으로 조성된다. 주변의 산재기지 5만8천평과 일부 지하공간은 이전 재원 마련을 위해 상업·업무·주거·문화 등 복합시설용도로 개발된다는 것이다. 제정안은 2007년 2월 임시국회에서 통과되면 2008년부터 시행될 것으로 보이나 서울시의 반대로 입법 과정에서 논란이 될 것으로 보인다. 제정안을 보면, 미군기지 중 메인포스트(24만평)와 사우스포스트(57만평) 등 본체기지는 공원으로, 유엔사·수송부·캠프킴 등 주변 산재기지는 복합시설 조성지구로 개발해 개발수익금은 미군 기지 이전 재원으로 활용한다는 내용이다. 또 1조2천억원으로 추정되는 공원 조성 비용은 국가 부담을 원칙으로 하되, 서울시도 일부 부담할 수 있도록 했다. 서울시는 특별법안이 공원 지하의 상업적 개발뿐 아니라 지상 개발의 길마저 열어놓을 가능성이 있다고 우려하며 용산공원은 ‘자연 그대로의 생태공원’으로 조성해야 한다고 주장하고 있다.
◇'U턴 프로젝트‘의 중심 용산구
서울시는 2006년 2월 용산과 뚝섬 일대 등 강북개발 로드맵인 ‘유턴(U-turn)프로젝트’를 발표했다. 용산 지구단위계획을 재정비하여 삼각지와 용산역 일대를 약 100만평의 국제업무 지구와 업무·문화·편의·주거 기능이 복합된 부도심으로 육성하고, 이와 함께 한강을 바라보는 서빙고 아파트지구는 한강과 연계한 고층 주거단지로 정비하고, 보광동 일대의 한남 뉴타운은 중층 미니신도시 형태로 개발할 예정이다. 또한 7월 한남뉴타운이 도시재정촉진지구로 선정되면서 한남 뉴타운 뿐만 아니라 일대 재개발 지역도 활기를 띄고 있다.
◇ 용산구 인근 분양 중, 예정 단지
우선 용산구 개발로 후광효과가 기대되는 중구지역에 남산 일대가 주상복합의 격전지가 될 것으로 보인다. 100~200여 세대 안팎의 40~90평형대 중대형 고급주상복합을 선보인다. 삼성물산, SK건설, 쌍용건설의 3파전에서 2006년 12월 20일 첫 분양으로 선을 보인 삼성건설의 남산트라팰리스는 3대1의 경쟁률을 보인 가운데 서울 1순위서 전 평형이 마감되었다. 평당 2000만원 정도의 분양가에도 전형적인 도심인프라에 최신식 설계와 인테리어, 역세권, 남산조망 등으로 수요자들의 관심을 끌었던 것으로 분석된다.
같은 조건을 가진 2007년 1월에 공급될 SK건설, 쌍용건설의 분양물량도 청약자들이 몰릴
